تعريف نظام التحفيظ العقاري وفوائده وتعريف العقار وأنواعه وأنواع الأراضي والأملاك

لائحة المراجع المعتمدة:

=مدونة الحقوق العينية.

=قانون الإلتزامات والعقود.

=ظهير 19 رجب 1333 الموافق للثاني من يونيو 1915 بمثابة قانون مطبق على العقارات المحفظة.

=القانون رقم 62.17  بشأن الوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها.

=القانون رقم 63.17 المتعلق بالتحديد الإداري لأراضي الجماعات السلالية.

=القانون رقم 64.17 المتعلق بالأراضي الجماعية الواقعة في دوائر الري.

=ظهير 25 يونيو 1960 المتعلق بتنمية التجمعات.

=ظهير 3 يناير 1916 والمتعلق بتحديد أملاك الدولة الخاصة.

=ظهير التحفيظ العقاري المؤرخ في 12 غشت 1913 والمعدل بالقانون رقم 14.07.

=مدونة الأوقاف.

=الرسالة الملكية الموجهة للمشاركين في المناظرة الوطنية حول "السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الإقتصادية والإجتماعية" التي انعقدت يومي 8 و 9 دجنبر 2015 بالصخيرات.

=ظهير فاتح يوليوز 1974 الخاص بالملك العمومي.

الفقرة الأولى: نظام التحفيظ العقاري:

أولا: تعريف نظام التحفيظ العقاري:

نظام التحفيظ العقاري هو نظام للشهر العقاري يقوم على مجموعة من القواعد القانونية التي تهدف إلى تأسيس رسم عقاري للعقار الخاضع لهذا النظام بحيث يصبح هذا الرسم بمثابة هوية وحالة مدنية للعقار المحفظ، وذلك بعد القيام بمجموعة من الإجراءات القانونية.

ثانيا: مفهوم التحفيظ العقاري:

لقد أوضحت المادة الأولى من ظهير التحفيظ العقاري الذي عدل وتمم بالقانون رقم 14.07 المقصود بالتحفيظ العقاري إذ نصت على ما يلي :" يرمي التحفيظ العقاري إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون، من غير أن يكون بالإمكان إخراجه منه فيما بعد. ويقصد به:

=تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري، وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به.

=تقييد كل التصرفات والوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط الحقوق العينية أو التحملات المتعلقة بالملك في الرسم العقاري المؤسس له".

من خلال هذا التعريف يتبين أن المقصود بمصطلح التحفيظ العقاري:

جعل العقار خاضعا للنظام المحدث بظهير التحفيظ العقاري المؤرخ في 12 غشت 1913، والمعدل بالقانون رقم 14.07، وذلك بإنشاء رسم للملكية بالتسجيل في السجل العقاري قصد تثبيت وضعية العقار وتطهيره من كل حق سابق لم تتم الإشارة إليه في السجل العقاري.

وقد حسم الفصل المذكور كل الخلافات التي كانت تثار حول مفهوم التحفيظ العقاري.

فمصطلح التحفيظ كان يقصد به سابقا مجموع الإجراءات المتعلقة بمسطرة التحفيظ العقاري إلى غاية تأسيس الرسم العقاري، أما بعد صدور القانون الجديد رقم 14.07، فقد وضع تعريفا دقيقا لهذا المفهوم حسما لكل خلاف في التأويل.وتبعا لذلك فنظام التحفيظ العقاري وفق القانون الجديد للتحفيظ العقاري هو مجموعة من القواعد القانونية والعمليات المتتابعة والمتكاملة البناء، بدءا من وضع طلب التحفيظ وإيداعه، مرورا بإقامة رسم الملكية العقارية، وانتهاء بمختلف التقييدات بالسجلات العقارية.

وبالتالي فالتحفيظ العقاري يضبط الملكية العقارية وسائر الحقوق العينية العقارية، ويطهرها من جميع ما كانت الملكية مستقلة به من حقوق قبل تحفيظه.

ثالثا: فوائد التحفيظ العقاري:

للتحفيظ العقاري أهمية بالغة، ويمكن إجمالها فيما يلي:

1-يعتبر الرسم العقاري المنطلق الأساس لتحديد هوية العقار المحفظ من الناحيتين المادية والقانونية، إذ يكفي الرجوع إليه لمعرفة معالم العقار ومساحته وحدوده وأوصافه، كما يعرف على وجه اليقين مالك العقا، وأصحاب الحقوق العينية المنشأة عليه.

2-العقود الواردة على الأملاك العقارية المحفظة لها قوة ثبوتية ينجم عنها تسهيل حركية الملكية العقارية، وضمان سيرها وانتقالها واطمئنان المتعاملين بها، وبالتالي استقرار الملكية العقارية بصفة دائمة مستمرة.

3-تسهيل وتهيئة القروض وتنمية السلف الرهني، إذ تولى المشرع المغربي ربط الرهن الرسمي بالعقارات الخاضعة للتحفيظ العقاري باعتباره من أقوى الضمانات، إذ لا يتصور تحقيق أي استثمار من غير التوفر على ضمان يمنح المؤسسات المقرضة الثقة والإطمئنان.

4-عملية التحفيظ ينجم عنها إشهار لجميع الحقوق والتغييرات المصاحبة للعقار من بدايته إلى نهايته.

5-يسمح نظام التحفيظ العقاري للدولة بأن تتوفر لديها معلومات كافية وإحصائيات مضبوطة عن الثروة العقارية في البلاد.

6-يسعى نظام التحفيظ العقاري إلى استقرار المعاملات العقارية، وخلق الثقة والاطمئنان بين المتعاملين في المجال العقاري، وعلى الخصوص المقرضين الذين يجعلون العقار هو الضمانة الوحيدة لإسترداد أموالهم، لأن السجل العقاري يعتبر بمثابة الحالة المدنية بالنسبة للعقارات المسجلة به.

7-إن تطهير العقار من كل النزاعات يؤدي إلى الزيادة في قيمته والرفع من ثمنه، ويشجع أصحاب رؤوس الأموال على إقامة مشاريعهم واستثمارها في الميدان العقاري ومن تم فهو ركيزة أساسية للتقدم الإقتصادي والإجتماعي في البلاد.

رابعا:التحفيظ العقاري بين الإجبارية والإختيارية:

الأصل في التحفيظ العقاري بالمغرب أنه عمل اختياري ولكن هناك حالات استثنائية يكون فيها التحفيظ إجباريا.

1-التحفيظ العقاري عمل اختياري:

نص الفصل السادس من ظهير التحفيظ العقاري الذي عدل وتمم بالقانون رقم 14.07 على أن" التحفيظ أمر اختياري، غير أنه إذا قدم مطلب التحفيظ فإنه لا يمكن سحبه مطلقا ". فالمالك مخير في الإلتجاء إلى نظام التحفيظ العقاري أو عدم الإلتجاء إليه إذ لا توجد وسيلة لإرغام مالك العقار على ذلك. وبالتالي فنظام التحفيظ العقاري في المغرب أمر اختياري . وموقف المشرع المغربي هذا يعتبر موقفا حكيما لأن الطابع الاختياري للتحفيظ يساعد على نشر التوعية بين المواطنين من أجل أن يألفوا تدريجيا نظام التحفيظ العقاري وأن يقوموا تلقائيا  مع مرور الزمن على اتباعه عندما يلمسون محاسنه و فوائده.

وبعدما تم إدراك فوائد هذا النظام، أصبح كل المتعاملين العقاريين يفضلون العقارات المحفظة، التي تتميز بخلوها من النزاعات، فكل ما تم تضمينه في الرسم العقاري هو الذي يعترف به ويأخذ حجية ما بين الجميع.

إن موارد الدولة وطاقاتها البشرية والتقنية في الوقت الحالي لا تسمح بإقرار نظام الإجبارية في التحفيظ، لأن هذا النظام يتطلب ما يلي:

=الأطر التقنية العالية من مهندسين طوبغرافيين ومساعديهم.

=أطر قانونية ذات كفاءات عالية للسهر على عملية التحفيظ كما تتطلب العملية أيضا أموالا طائلة.

ومن تم فقلة الوسائل المادية والبشرية تجعل التحفيظ الإجباري أمر صعب تحقيقه في المغرب حاليا.

وعلى الرغم من أن التحفيظ العقاري بالمغرب يتصف بالاختيارية، وأن تقديم مطلب التحفيظ يمنع على طالب التحفيظ سحبه مطلقا، إلا أنه يمكن لطالب التحفيظ التحلل من مطلبه، بواسطة وسائل خوله إياها المشرع، من دون أي جزاء يترتب عن ذلك.

من الحالات التي تمكن طالب التحفيظ من التحلل من مطلبه نذكر ما يلي:

-عدم حضور طالب التحفيظ لعملية التحديد أو تغيبه بدون عذر:

هذه الحالة تجد سندها في المادة 22 من ظهير التحفيظ العقاري، حيث نصت على ما يلي" إذا لم يحضر طالب التحفيظ أو من ينوب عنه في المكان والتاريخ والوقت المعينين لإنجاز عملية التحديد، فلا يتم إنجازها، ويقتصر في المحضر على إثبات هذا التغيب" ونصت المادة 23 من نفس الظهير على أنه: "في حالة تغيب طالب التحفيظ فإن طلب التحفيظ يعتبر لاغيا". إذن في حالة التخلف عن حضور عملية التحديد المؤقت رتب المشرع أثرا يتمثل في عدم إنجاز أية عملية وإلغاء طلب التحفيظ.

-عدم تقديم الحجج الكافية:

وفي هذه الحالة يمكن لطالب التحفيظ أن يعطل مفعول طلبه بالامتناع عن تقديم الحجج التي تؤيد مطلبه، أو ادعاء عدم وجودها، حيث يجوز للمحافظ في مثل هذه الحالة إلغاء مطلب التحفيظ وهذا ما ورد التنصيص عليه في المادة 38 من ظهير التحفيظ العقاري التي تنص على أنه :"في حالة رفض مطلب التحفيظ لأي سبب كان، وفي أي مرحلة من مرأجل المسطرة، يكون التحديد لاغيا، ويلزم طالب التحفيظ بمحو اثره".

-إذا لم يقم طالب التحفيظ بأي إجراء لمواصلة مسطرة التحفيظ داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ إنذاره:

نصت المادة 50 من ظهير التحفيظ العقاري على أن: "الطلب الرامي إلى التحفيظ والعمليات المتعلقة به يعتبر كأن لم يكن إذا لم يقم طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة المسطرة، وذلك داخل ثلاثة أشهر من يوم تبليغه إنذارا من المحافظ بواسطة عون من المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية".

2-الحالات التي يكون فيها التحفيظ العقاري إجباريا:

يمكن إجمالها في ما يلي :

أ-التحفيظ الإجباري بقرار من المحكمة:

ينص الفصل 8 من ظهير التحفيظ العقاري الذي عدل وتمم بالقانون 14.07 على ما يلي :" يكون التحفيظ كذلك إجباريا عندما تأمر به المحاكم المختصة، أثناء متابعة إجراءات الحجز العقاري في مواجهة المحجوز عليه." 

يستفاد من هذا الفصل أنه يجوز للمحكمة أن تأمر بوقف بيع العقار المحجوز إلى أن يتم تحفيظه، كما يحق لمن رست عليه المزايدة في عملية العقار المحجوز غير المحفظ، أن يعلق أداء الثمن على وجوب تحفيظ العقار.

ب-التحفيظ الإجباري لأملاك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها:

حسب مقتضيات ظهير 3 يناير 1916 والمتعلق بتحديد أملاك الدولة الخاصة، لكل مدع بحق عيني على هذه العقارات، أن يسلك مسطرة التعرض على عملية تحديد الأملاك الخاصة للدولة، وذلك في ظرف ثلاثة أشهر من تاريخ نشر الإعلان عن التحديد في الجريدة الرسمية، مع ضرورة إرفاق ادعاءه بكل المستندات والوثائق التي تزكي تعرضه، ويجب عليه أن يقدم مطلب تحفيظ تأكيدي لتعرضه على عملية التحديد داخل اجل ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء أجل التعرض.

ج-مقايضة عقار محبس تحبيسا عموميا:

لا يجوز لوزارة الأوقاف بيع العقارات المحبسة تحبيسا عموميا، وإنما يمكن لها معاوضتها .وإذا كان العقار المحبس تحبيسا عموميا أو المعاوض به غير محفظ، فقد أوجب المشرع قبل إتمام عملية المعاوضة القيام بتحفيظ العقار، إما بطلب من وزارة الأوقاف أو من صاحب العقار المقايض به. ويطبق نفس الحكم في الحالة التي تقوم فيها وزارة الأوقاف بمعاوضة مبلغ من المال بعقار، حيث لا بد قبل إنجاز المبادلة من تحفيظ العقار إذا كان غير محفظ. 

د-التحفيظ في حالة ضم الأراضي:

يقصد بضم الأراضي تجميع القطع الأرضية المتناثرة لكل مالك في نطاق معين، وإعادة توزيع الملكيات، بحيث يكون لكل مالك قطعة واحدة أو عدة قطع يسهل استثمارها واستصلاحها، بدلا من قطع صغيرة مجزئة ومتفرقة قبل عملية الضم.

وقد صدر ظهير 20 يونيو 1962 والذي عدل بدوره بظهير 20 يوليوز 1969، والذي جعل عملية الضم متاحة في جميع الأراضي المغربية في كل قطاع يستلزم إجراؤها، وبمقتضى هذه النصوص تخضع الأراضي في حالة ضمها للتحفيظ الإجباري، وفق مسطرة قانونية خاصة.

ت-التحفيظ الإجباري للعقارات الزراعية عند تجزئتها:

طبقا لمقتضيات ظهير 25 يونيو 1960 المتعلق بتنمية التجمعات، لكل صاحب أرض زراعية أن يقسمها إلى أجزاء للبيع أو الكراء من أجل إقامة أبنية سكنية عليها أو بنايات معدة للصناعة أو التجارة. ولكن عملية التقسيم تخضع لترخيص إداري صادر عن السلطات المحلية، ويتوقف الترخيص حسب الفصل العاشر من الظهير المذكور على إبراز مالك العقار ما يثبت قيامه بمباشرة إجراءات التحفيظ.

خ-التحفيظ الإجباري للأراضي الجماعية:

صدر بالجريدة الرسمية بتاريخ 09 غشت 2019 ثلاثة نصوص قانونية تتعلق بتدبير أراضي الجماعات السلالية ويتعلق الأمر ب:

=القانون رقم 62.17  بشأن الوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها.

=القانون رقم 63.17 المتعلق بالتحديد الإداري اأراضي الجماعات السلالية.

=القانون رقم 64.17 المتعلق بالأراضي الجماعية الواقعة في دوائر الري.

انطلاقا من هذه القوانين، فإنه في حالة تفويت ملكية هذه الأراضي للجهات المخول لها ذلك قانونا ( للدولة أو الجماعات الأصلية ..) تكون في هذه الحالة عملية التحفيظ إجبارية.

وكذلك الأمر بالنسبة للتعرض على التحديد الإداري لأراضي الجماعات السلالية. إذ تنص الفقرة الأولى من المادة 10 من القانون رقم 63.17 المتعلق بالتحديد

الإداري لأراضي الجماعات السلالية على ما يلي: "كل تعرض قدم طبقا للكيفية المنصوص عليها في المادتين 6 و9 اعلاه( لقراءة المادتين يجب الرجوع الى القانون 63.17) لا ينتج أي أثر إلا إذا تقدم المتعرض على نفقته بمطلب تحفيظ تأكيدا لتعرضه لدى المحافظة العقارية المختصة، وذلك خلال ثلاثة أشهر الموالية لانقضاء الأجل المحدد لتقديم التعرضات".

الفقرة الثانية: العقار:

أولا:تعريف العقار لغة وإصطلاحا:

يقصد بالعَقَار لغة الأرض والضياع والنخل، وفي لسان العرب لابن منظور، العَقارُ: الـمنزل والضَّيْعة.

أما في الاصطلاح ففقهاء المالكية اعتبروا العقار، هو كل شيء لا يمكن نقله أبدا، أو لا يمكن نقله إلا بتغيير هيأته. 

وهذا يعني أن كلمة عقار كما تطلق على الأرض، تطلق كذلك على الأشجار، والبنايات وما يتصل بها مما لا يمكن نقله إلا بتغيير هيأته.

ويفهم من التعريف أن كل ما من شأنه أن يستقر ولا يتم نقله أبدا، أو لا ينقل إلا إذا حدث تغيير في هيأته ولحقه تلف يعتبر عقارا بطبيعته.  

ثانيا:تعريف العقار في القانون المغربي:

لم يتناول ظهير 19 رجب 1333 الموافق للثاني من يونيو 1915 بمثابة قانون مطبق على العقارات المحفظة مفهوم العقار، وإنما اكتفى في الفصل الخامس منه بتعداد أنواع العقارات، حيث ذكر أن العقارات إما عقارات بطبيعتها، أو عقارات بالتخصيص، أو عقارات بحسب ما تنسحب عليه.

1-العقارات بطبيعتها:

لقد ذكر الفصل السادس من ظهير 2 يونيو 1915 أهم أنواع العقارات بطبيعتها، معتبرا من هذا القبيل،الأراضي والأبنية والمنشآت المتممة للبناء وكذلك النباتات.

وجاء في المادة السادسة ما يلي:

"إن الأراضي والبنايات عقارات بطبيعتها.

وكذلك الشأن بالنسبة للآلات والمنشآت المثبتة والمرساة ببناء أو أعمدة والمدمجة في بناية أو في الأرض.

وتعتبر أيضا عقارات بطبيعتها المحصولات الفلاحية الثابتة بجذورها وثمار الأشجار التي لم تجنى والغابات التي لم تقلع أشجارها".

ويظهر أن العقارات بطبيعتها في نظر القانون أوسَعُ نطاقا مما كانت عليه في نظر الشريعة الإسلامية ،إذ حصرت الصفة العقارية بالأرض وحدها، وتنفي هذه الصفة عن الأبنية وكذلك الأشجار وتعتبرها منفردة عن الأرض أشياء منقولة.

أما فيما يخص النظرية الحديثة، فتشمل أيضا ما فوق الأراضي من نباتات وأبنية وما تحتها من مناجم ومقالع.

وهكذا، فإن العقارات بطبيعتها تشمل ما يلي: 

أـالأراضي:

سواء كانت معدة للبناء أو الفلاحة أو للإسعمال المنجمي، أو لقلع الأحجار أو أخذ الرمل.

ب-الأبنيــة:

مادامت متصلة بالأرض، فهي تعد من العقارات بالنظر لذاتها.

ويقصد بالأبنية كل ما جمع من مواد البناء فشد بعضه إلى بعض بصورة ثابتة، سواء كان ذلك على ظهر الأرض أو في باطنها. ويشترط  في الأبنية أن تكون متصلة بالأرض اتصالا قارا.

وهذا ما يفهم من الفصل السادس، من ظهير 2 يونيو 1915.

وعلى هذا فإن المنشآت المقامة على الأرض بدون أساس ولا دعامات أرضية ثابتة، كالمنشآت الخفيفة من خيام وأكواخ التي تشيد في البراري والمساحات العامة، لا تعتبر عقارات، وإنما هي عبارة عن منقولات، لأنها لا يصدق عليها اسم البناء، ولا ينطبق عليها تعريف العقار.

ج-المقالع والمناجـم:

تعتبر المقالع والمناجم من العقارات بالنظر إلى ذاتها.والمناجم تشكل ملكية مستقلة عن الأرض الموجودة في باطنها،وتعتبر من أملاك الدولة الخاصة في المغرب،أما المقالع فتعتبر غير منفصلة عن الأرض الموجودة في باطنها وتعود لصاحب الأرض. 

د-النبـاتـات:

هي أيضا من العقارات بالنظر إلى ذاتها ما دامت متأصلة في الأرض، ويتناول لفظ النباتات جميع الأعشاب والشجيرات والأشجار مهما كانت قيمتها، فالعشبة الصغيرة تؤلف عقارا كالشجرة الكبيرة.

2-العقارات بالتخصيص:

يعرف العقار بالتخصيص بأنه الأشياء التي جعلها المالك بأرضه لمصلحة هذه الأرض واستغلالها. وكذلك الشأن فيما يخص جميع الأشياء المنقولة الملحقة بالملك بصفة دائمة. أما الفقه المالكي، فلم يطبق نظرية العقارات بالتخصيص بمفهومها القانوني، وإنما قام بتطبيق فكرة التبعية.

فالفقه الإسلامي عنى بتحديد المنقولات التي لابد من اعتبارها من ملحقات العقار فتتبعه عند انتقال ملكيته بالبيع. ونص فقهاء المالكية على أن العقار كالدار يتبعه عند بيعه كل شيء ثابت فيه عند العقد، أو كل ما هو متوقف عليه مثل الأبواب والرفوف والسلاليم والميازيب المتصلة بالعقار، وأما المنقولات الموضوعة في العقار والغير المتصلة به كالحيوانات، وأدوات الفلاحة أو الصناعة أو التجارة فلا تتبع العقار عندما يتم بيعه إلا إذا اتفق المتعاقدان على ذلك.

واستثنى الفقهاء بعض المنقولات واعتبروها تابعة للعقار إذا توفر شرطين أساسيين وهما: 

-الشرط الأول:

يجب أن يكون مالك المنقولات هو مالك العقار المرصدة له.

-الشرط الثاني:

يجب أن يكون المنقول قد رصد لاستغلال العقار ومنفعته.

ومن بين هذه المنقولات، مفاتيح الدار ،وثائق الملكية المتعلقة بالعقار، السلاليم اللازمة للبناء ولو كانت منفصلة، الرحى الفوقانية، وأيضا الحيوانات المرصدة لخدمة العقار.

وينبني على هذا أن العقارات المنقولات التي ترصد على العقارات الزراعية هي عبارة عن  عقارات بالتخصيص وهي الأنواع التالية:

أ-في المجال الزراعي:

-الآلات الفلاحية والأدوات كالمحاريث، الجرارات، آلآت الحصاد والدرس، المعاصر، الماشية التي تستخدم في زراعة الأرض كالخيل والبغال والبقر وكذلك الحمير التي تستعمل في الحرث والجر.

-الحيوانات غير المنزلية التي تعيش طليقة بفطرتها، كخلايا النحل.

ب-في المجال الصناعي: 

-الآلات والأجهزة الصناعية التي تجهز بها المعامل والأدوات التي تفيد في استغلال المعمل مثل الأدوات اليدوية، الرافعات، الجرارات، العربات، سيارات النقل، وحيواناته، المخصصة لنقل المواد الخام.

-المواد التي تستخدم في المعامل كالمواد الخام مثل الوقود، الفحم، الشحم، الزيت، المواد الكيميائية والمواد الخام.

ج-في المجال التجاري أو المدني: 

ما يرصد على خدمة المحلات التجارية أو يلحق بها وبصفة دائمة مثل الواجهات والخزائن والطاولات والمقاعد والرفوف المتحركة والآلآت الحاسبة والعربات اليدوية التي يجمع فيها الزبناء السلع المختارة، وكذلك السيارات التي تنقل السلع أو المستخدمين.

-الأواني المستخدمة في المطاعم وأثاث الفنادق والبيوت المفروشة المخصصة للإيجار.

-أدوات المسارح من ستائر وآلات وطاولات ومقاعد. 

ويترتب على إضفاء صفة العقار بالتخصيص على المنقول أثران قانونيان: 

=الأثر القانوني الأول هو:

اكتساب المنقول الصفة العقارية، وبهذا فإن المنقول الذي يرصده صاحبه على استغلال عقار بطبيعته أو يربطه بهذا العقار بصفة دائمة، يفقد صفته كمنقول ويكسب الصفة العقارية.

وبالتالي فإن الحجز على العقار بالتخصيص لا يتم بطرق الحجز المنقول بصورة مستقلة عن العقار المرصد على خدمته أو استغلاله، بمعنى أن القانون يمنع حجز العقار بالتخصيص دون العقار بطبيعته، وإنما يتم حجز العقارين معا، العقار بطبيعته وكذلك العقار بالتخصيص، بطريق الحجز العقاري.

ويحق للمالك أن يقبل بحجز العقار بالتخصيص كمنقول وبيعه بصورة منفصلة عن العقار المرتبط به.

=الأثر القانوني الثاني هو:

اكتساب المنقول صفة الشيء التابع للعقار المرتبط به، وبهذا يفقد المنقول بمجرد رصده على استغلال عقار بطبيعته أو بمجرد ربطه بصورة دائمة في هذا العقار، صفته كشيء أصلي ويكسب صفة التبعية بالنسبة للعقار المرتبط به.

ويترتب على هذا وجوب تطبيق قاعدة التابع تابع في قضايا عديدة أهمها ما يلي:

-إذا انتقلت ملكية العقار عن طريق الهبة والوصية فإن العقارات بالتخصيص المرتبطة بهذا العقار تتبعه وتنتقل معه ما لم يقم المالك باستثنائها صراحة في سند الهبة أو الوصية. 

-تطبق أيضا هذه القاعدة في حالة انتقال الملكية بطريق البيع ما لم يكن هناك نص خاص كما هو الحال في قانون الالتزامات والعقود المغربي حيث نص الفصل 529 على عدم اعتبار خلايا النحل وكذلك بروح الحمام المتحركة جزءا من العين المبيعة.

-إذا حدثت قسمة العقار المشاع وخرج من نصيب أحد الشركاء الجزء الذي كان تحت تصرف شريكه.

فإن ملكية ذلك الشريك تشمل العقارات بالتخصيص التي هي من الجزء الذي خرج له. 

-إذا رهن المالك عقارا له فإن الرهن يشمل العقارات بالتخصيص ما لم يتفق بشكل صريح على خلاف ذلك، لأن العقارات بالتخصيص تعتبر من ملحقات العقار وأنه من المبادئ العامة أن الرهن يشمل على جميع ملحقات العقار.

3ـالعقارات حسب الموقع الذي تقع فيه:

هي الحقوق العينية الواقعة على الأشياء العقارية ،وأُخذ هذا الإسم من المحل الذي وقع عليه الحق، مثل حق الملكية المترتب على دار، وأيضا حق الارتفاق الواقع على أرض، وكذلك حق الإنتفاع الجاري على بستان هي أموال عقارية.

وعلى هذا فالعقارات بحسب الموقع الذي تقع فيه هي تلك الحقوق العينية الواقعة على عقار، وكذلك الدعاوى العقارية أي الدعاوى المتعلقة  بحق عيني على عقار أو التي ترمي إلى استحقاق عقار.

أ-الحقوق العينية العقارية:

ولقد عددت المادة 8  الحقوق العينية التي يجوز أن تجري على العقارات فحصرتها بالحقوق التالية:

=حق الملكية والإنتفاع، والأحباس، وحقا الإستعمال والسكنى، وأيضا حق الكراء الطويل الأمد، وكذلك حق السطحية، وحق الرهن الحيازي، وحقوق الإرتفاق، بالإضافة إلى الإمتيازات والرهون الرسمية، وبعض الحقوق المستمدة من العرف الإسلامي كحق الزينة والجلسة.

فحق السطحية وحقوق الإرتفاق والكراء الطويل الأمد وحقا الإستعمال والسكنى هي حقوق عينية عقارية على الإطلاق وذلك لأنها لا ترد إلا على العقارات.

والحقوق العينية بعضها أصلي وبعضها تبعي:

الحقوق العينية الأصلية:

هي تلك الحقوق القائمة بذاتها من دون حاجة إلى غيرها وتشمل حق الملكية والحقوق المتفرعة عن حق الملكية وهي:

=حق الإنتفاع وحق الإرتفاق والسطحية والوقف أو الأحباس والكراء الطويل الأمد وحقا الإستعمال والسكنى.

أما الحقوق العينية التبعية:

فهي تلك الحقوق القائمة بغيرها، والتي لا يتصور وجودها بدون التزام أصلي ترتكز عليه وتكون تابعة له:

=كحق الرهن الحيازي وحق الرهن الرسمي والإمتياز.

وتظهر أهمية التفريق بين الحق العيني الأصلي وبين الحق العيني التبعي، في كون الحق الأصلي يكون قائما بذاته، بينما الحق التبعي يكون مع الإلتزام الذي يرتكز عليه وجودا وعدما أيضا، ويزول بزواله، فالإلتزام الأصلي المضمون بالرهن إذا كان باطلا  مثلا أو قابلا للإبطال تبعه في ذلك مباشرة الرهن الذي يصبح بدوره باطلا أو قابلا للإبطال. 

ب-الدعاوى العقاريـة:

وهي عبارة عن دعاوى ترمي إلى حماية حق من الحقوق العينية العقارية.

ومنها الدعاوى التالية:

-دعوى استحقاق العقار التي يقوم المالك برفعها لتثبيت حقه واسترداد العقار من حائزه الذي ترامى له عليه.

-دعوى تخص تثبيت حق من الحقوق العينية العقارية المتفرعة عن الملكية كحق الانتفاع الواقع على عقار وحق السطحية والإرتفاق، أو حق من الحقوق العينية التبعية كحق الرهن العقاري وحق الرهن الرسمي والامتياز الواقع على عقار.

-دعوى قسمة الأموال العقارية سواء كانت هذه القسمة بتية أي نهائية أو كانت استغلالية غير نهائية.

-دعوى منع التعرض بحق من الحقوق المذكورة التي يرفعها المالك على من يدعي أن له حقا على عقاره من هذه الحقوق.

-دعوى الحيازة التي تحمي وضع اليد كمظهر للملكية، والتي يجب اعتبارها في حكم الدعاوى العقارية، ولا سيما أن بعض التقنينات سوت بين دعاوى الحيازة والدعاوى العينية العقارية بحيث جعل الإختصاص في هذه وتلك للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار.

الفقرة الثالثة: أنواع العقارات وأنواع الأراضي والأملاك والقوانين التي تنظمها:

يتميز العقار بالمغرب بازدواجية نظامه وتعدد هياكله مما ينتج عنه تعدد القوانين المطبقة على كل نظام على حدة ،ويؤدي أحيانا إلى تداخل فيما بينها ،الأمر الذي يخلق تعقيدا في وضعية العقار، ينضاف إلى الإشكالات التي يطرحها تعدد الأنظمة العقارية التي تقف في وجه تطور العقار،هذه الإزدواجية في النظام العقاري بالمغرب تقتضي جود نظام خاص بالعقارات المحفظة ونظام خاص بالعقارات غير المحفظة.

أولا: القوانين المنظمة للعقارات:

1-العقارات غير المحفظة:

تخضع لمقتضيات مدونة الحقوق العينية، بعدما كانت مقتضياتها مستمدة من أحكام الفقه الإسلامي وبالضبط من مقتضيات الفقه المالكي، وبعض مقتضيات القانون المدني.

تنص المادة الأولى من مدونة الحقوق العينية في فقرتها الثانية على ما يلي" تطبق مقتضيات الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 الموافق ل 12 غشت 1913 بمثابة قانون الإلتزامات والعقود في ما لم يرد في هذا القانون فإن لم يوجد نص، يرجع إلى الراجح والمشهور وما جرى به العمل من الفقه المالكي".

2-العقارات المحفظة:

تخضع لـظهير التحفيظ العقاري الصادر بتاريخ 9 رمضان 1331 الموافق ل 12 غشت 1913، والمعدل بمقتضى القانون رقم 14.07 الصادر بمقتضاه ظهير 22 نونبر 2011. وظهير 19 رجب 1333 الموافق ل 2 يونيو 1915 الذي أُلْغِيَّ بمقتضى القانون رقم 39.08 بمثابة مدونة الحقوق العينية.

ثانيا: أنواع العقارات بحسب خضوعها لنظام التحفيظ العقاري من عدمه:

1-العقارات المحفظة:

هي جميع العقارات الخاضعة لقانون التحفيظ العقاري لسنة 1913 المعدل بقانون 14.07 أي العقارات التي قام أصحابها بتقديم مطالب تحفيظ بشأنها، ومرت بمسطرة إدارية وأحيانا بمسطرة قضائية، قبل أن يصدر لها رسم عقاري يحدد وضعيتها القانونية والطبوغرافية، بحيث يبين على وجه الدقة والتحديد الحدود والمساحة والموقع الخاص بالملك، وأيضا الحقوق المكتسبة على الملك المحفظ مع بيان أصحاب هذه الحقوق. 

2-العقارات غير المحفظة:

هي تلك العقارات التي لم يسبق لها أن خضعت لنظام التحفيظ العقاري، وتخضع حاليا لقانون مدونة الحقوق العينية المستمدة من قواعد الفقه الإسلامي على مذهب الإمام مالك، وكذلك العادات والأعراف المحلية. وتنتقل ملكية هذه العقارات بكل طرق الانتقال المعروفة كالبيع والهبة والوصية والإرث وغيرها من الطرق. والأساس القانوني الذي يقوم عليه هذا النوع من العقارات هو الحيازة، أي وضع اليد على هذه العقارات والتصرف فيها وذلك بشكل هادئ وعلني ومستمر.

ثالثا:أنواع الأراضي والأملاك:

1-أراضي الجماعات السلالية:

وهي الأراضي التي تمتلكها الجماعات السلالية، ويخضع التصرف فيها إلى قواعد محددة في الظهائر الصادرة بشأنها،تبعا للأعراف المحلية، أو القواعد التي استحدثتها تلك النصوص مراعاة لعادات القبائل الموجودة بها ما لم تتعارض مع النصوص التشريعية ،وقد صدرت منذ عهد الإحتلال عدة نصوص قانونية تخص تلك الأراضي وتنظم طريقة استغلالها، وعلى رأسها ظهير27 أبريل 1919، ومن مضامين الرسالة الملكية الموجهة للمشاركين في المناظرة الوطنية حول "السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الإقتصادية والإجتماعية" التي انعقدت يومي 8 و 9 دجنبر 2015 بالصخيرات "تمليك الأراضي الجماعية الواقعة داخل دوائر الري لفائدة ذوي الحقوق مع مجانية هذا التمليك".

وقد صدر بالجريدة الرسمية بتاريخ 09 غشت 2019 ثلاثة نصوص قانونية تتعلق بطريقة تدبير أراضي الجماعات السلالية ويتعلق الأمر ب:

=ظهير شريف رقم 1.19.115 صادر في 7 ذي الحجة 1440 الموافق ل 9 أغسطس 2019 بتنفيذ القانون رقم 62.17 المتعلق بالوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها.

=ظهير شريف رقم 1.19.116 الصادر في 7 ذي الحجة 1440 الموافق ل9 أغسطس 2019 بتنفيذ القانون رقم 63.17 المتعلق بالتحديد الإداري لأراضي الجماعات السلالية ويرمي إلى إعادة صياغة الظهير الشريف المؤرخ في 18 فبراير 1924 المتعلق بالتحديد الإداري لأراضي الجماعات السلالية.

=الظهير الشريف رقم 1.19.117 الصادر في 7 ذي الحجة 1440 الموافق ل 9 أغسطس 2019 بتنفيذ  القانون رقم 64.17 المتعلق بتغيير الظهير الشريف رقم 1.69.30 الصادر في 10 جمادى الأولى 1389 الموافق ل 25 يوليوز 1969 المتعلق بالأراضي الجماعية الواقعة في دوائر الري.

2-أراضي الأحباس:

وتخضع لظهير 8 ربيع الأول 1431 الموافق لـ 23 فبراير 2010 بمثابة المدونة الخاصة بالأوقاف، والأوقاف بصفة عامة إما أن تكون:

=أوقاف عامة:

وهي التي يحبسها المحبس على وجه معين من وجوه البر والإحسان أو على مطلق وجه الخير، فتنفق وزارة الأوقاف ريعها على ما تراه من وجوه البر النافعة كالمساجد ،المقابر ،الزوايا والأضرحة.

=الأوقاف المعقبة:

وهي تلك الأوقاف التي يحبسها المحبس على أعقابه، يصرف عليهم من ريعها. وحسب ما جاء في المادة 109 من مدونة  الأوقاف فإنه لا يجوز إنشاء الوقف المعقب إلا في حدود ثلاث طبقات،الموقوف عليه ثم أولاده ثم أولاد أولاده، وإذا اشتمل عقد على أكثر من ثلاث طبقات اعتبر باطلا فيما زاد عنها باستثناء الأوقاف المعقبة المنشأة قبل دخول المدونة حيز التنفيذ.

=أوقاف مشتركة:

وهي ما وقف ابتداءا على جهة عامة وعلى شخص بذاته أو عليه وعلى عقبه.

إن أراضي الأحباس بصفة عامة غير قابلة للتفويت إلا أنها يمكن أن تكون محلا للمعاوضة والكراء، ومن أهم الأحكام المطبقة على الأحباس أن الحيازة لا تؤثر فيها وبالتالي لا محل لأي تقادم بشأنها.

3-الأراضي الموات:

يقصد بها تلك الأرض التي ليس لها مالك، ولا يوجد سبيل للإنتفاع لأسباب يمكن إجمالها فيما يلي:

=إما لكون المياه قد غمرتها، وبذلك يكون إحياؤها بإزالة تلك المياه وصرفها عنها.

=أو بسبب الجفاف وانقطاع الماء عنها، وبذلك فإحياؤها يكون بشق الجداول لإيصـال المياه إليها أو حفر الآبار بها.

=أو بسبب كونها غير مستوية أو لإحتوائها على الأتربة والرمال والأحجار والنباتات الضارة، فإحياؤها يكون بتسويتها وإزالة هذه الأضرار عنها، وبذلك تصبح صالحة للاستغلال في الزراعة أو البناء.

ولقد نصت المادة 224 من مدونة الحقوق العينية على أن"إحياء الأرض الموات يكون بجعلها صالحة للإستغلال، ويتم إحياؤها بزراعتها أو غرس أشجار بها أو إقام منشآت عليها أو تفجير ماء بها أو صرفه عنها".

والأرض الموات في وقتنا الحاضر هي ملك للدولة، وبالتالي لا يجوز لأي أحد تملكها بإحيائها، ولإستغلالها يجب الحصول على إذن صريح من الجهات المختصة. وهذا ما أقرته مدونة الحقوق العينية في المادة 222 بقولها " الأراضي الموات التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة، ولا يجوز وضع اليد عليها إلا بإذن صريح من السلطة المختصة طبقا للقانون".

ونصت مدونة الحقوق العينية في المادة 223 على أن" من أحيى أرضا من الأراضي الموات بترخيص من السلطة المختصة فله حق استغلالها".

وتبعا لذلك فالأراضي الموات في عصرنا الحاضر ملك للدولة، وإحياؤها لا يكون إلا بإذن صريح وترخيص من الجهات المختصة وذلك وفق مسطرة قانونية محددة، وهذا الإحياء لا يخول صاحبه ملكيتها ملكية تامة، وإنما يخوله حق الاستغلال فقط الذي هو عنصر من عناصر حق الملكية الثلاث (الإستعمال والإستغلال والتصرف).

4-أراضي الجيش:

هي الأراضي الفلاحية أو أراضي الرعي، التي كانت الدولة تقتطعها للقبائل التي كانت تكون الجيوش المغربية مقابل الخدمات العسكرية التي يقدمونها، وقد كان يستفيد منها أفراد الجيش دون غيرهم. وهذا الصنف من الأراضي مخصص أساسا للإستعمال من طرف سكان القبيلة الموجودة بها لنفعهم الخاص، ولا يحاز أبدا ولا يكسبه أحد بطول مدة وضع يده عليه، وإنما هي مخصصة للقبائل المعروفة بقبائل الجيش الموجودة في كثير من المناطق بالمغرب وخاصة بضواحي المدن العتيقة كفاس والرباط ومراكش، وهي مخصصة أساسا لأن يتصرف فيها سكان تلك القبائل، ويستغلونها بكافة أنواع الاستغلال ما عدا تفويتها. ومن الملاحظ أنه لا يوجد نص خاص بشأن تسيير واستغلال هذا النوع من الأراضي، وإنما ذلك يتم وفق العادات والأعراف المحلية المتبعة. وكما هو معلوم، فإن تلك الأراضي كانت مخصصة للاستعمال والاستفادة منها في ظروف معينة، وبواسطة النظام الذي كان متبعا لدى هذه القبائل منذ تواجدها. وفيما يخص طريقة استغلالها بين أفراد القبيلة، فغالبا ما يتم توزيع تلك الأراضي بين أفرادها ما داموا قاطنين بالقبيلة وقائمين بحرثها وزرعها، فإذا توفي من يستغل قطعة أرضية ولم يخلف عقبا ذكرا رجع ما كان تحت يده إلى فرقته، والمرأة لا حظ لها في أخد شيء من الأرض، وإنما لها الحق فقط في الغلة بعد إعادة النظر فيما كان بيد زوجها، وإذا كانت السلطات الحاكمة قد أولت اهتماما للأراضي الجماعية، وذلك بإصدارها العديد من الظهائر والمناشير والمراسلات الخاصة بتنظيمها فإن أراضي الجيش لم تنل حظها من التنظيم، وذلك راجع الى عدم وجود أي نص قانوني ينظمها.وبما أن أراضي الجيش تعتبر أصلا من أملاك الدولة فيمكن الرجوع بشأنها إلى الظهير الصادر في 1916/1/3، الذي يعتبر الضابط الخاص لتحديد أملاك الدولة ،وتعتبر مديرية أملاك الدولة التابعة لوزارة المالية هي المشرفة والقائمة على تنظيم هذه الأراضي وطرق استغلالها، وقد جاء في المادة الثانية من القانون رقم 17.62 الخاص بالوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها أنه تسري أحكام هذا القانون على أراضي الجيش التي تم التخلي عن ملكية رقابتها لفائدة الجماعات السلالية المعنية.

5-الملك العمومي:

يقصد بالملك العمومي تلك الأملاك التي تملكها الدولة، ويمنع اكتسابها أو اكتساب أي حق عليها بالتقادم، وهي تنقسم إلى قسمين أملاك عامة للدولة وأملاك خاصة للدولة.

=الأملاك العامة للدولة:

وهي الأملاك التي تستغل من طرف الجميع بدون استثناء، ولا يجوز تفويتها أو التصرف فيها، كالقناطر والطرق العمومية والشواطيء والموانيء والأنهار والبحيرات وكل ما هو موضوع لخدمة العموم.

=الأملاك الخاصة للدولة:

وهي الأملاك التي تملكها الدولة، إلا أنها تبيح استغلالها للأفراد أو تمليكها لهم بالبيع، كالأراضي الفلاحية أو الأراضي الصالحة للبناء التي تجهزها الدولة وتبيعها للأفراد، أو الدور والعمارات التي تقوم ببنائها وبيعها للعموم في إطار محاربة أزمة السكن.

ولقد صدر بتاريخ فاتح يوليوز 1974 ظهير بشأن الملك العمومي، يتضمن أنه يوجد بالمملكة نوع من الخيرات لا يمكن حيازتها مبدئيا، نظرا لطبيعتها وصبغتها العمومية، ولوجوب بقائها في متناول الجميع. ولقد حدد الظهير المذكور قواعد تسييرها، مشيرا في الفصل الرابع منه بصفة خاصة إلى أن الملك العمومي غير قابل للتصرف، كما أنه كذلك غير قابل للتقادم، بمعنى أن حيازته ولو طالت لا يمكن أن تجعل العقار المحاز ملكا لحائزة. ومما لا شك فيه أن عدم قابلية الملك العمومي للتصرف فيه وحيازته إنما المقصود منه التصرف غير المباح، أي التصرف القانوني كتفويته أو تملكه بطول حيازته.

ولقد قام الظهير المذكور بتحديد لائحة بالأملاك العمومية، فذكر شواطئ البحار والخلجان والمستنقعات والسدود والطرق والسكك الحديدية والجسور. وتجدر الاشارة الى أن هناك نوعا من الأملاك الخاصة للدولة، تديرها مديرية أملاك الدولة، وهي تشمل جميع البنايات الإدارية ودور كثير من الموظفين وهي أيضا لا يمكن تملكها بحيازتها، وإن كانت قابلة للتصرف فيها بتفويتها للغير بالوسائل المنصوص عليها قانونيا، ويوجد مراقب لها في كل مدينة يرعى أمر تدبيرها ويباشر صيانتها عند الضرورة.

6-أملاك الخواص:

هي عبارة عن عقارات ملكيتها تعود لأشخاص ذاتين أو معنويين يستغلونها ويتصرفون فيها بجميع أنواع التصرفات القانونية من بيع وشراء وهبة وصدقة أو كراء وغيرها، وتشكل هذه الأملاك النسبة الأكبر ببلادنا والأكثر انتشارا من أي نظام آخر.

تعديل المقال